文/黄友健
开发商要求业主大会返还架空层车位的使用权被驳回
车位归属引争议，法院判决给答案系列案例
2003年前建造的本市住宅小区机动车车库（位）大多是结建民防工程，其使用使用权、收益权的归属，以往都是遵循“投资者受益”的原则。长期以来，开发商利用优势地位把持下车库的管理和话语权，业主们往往只能忍气吞声作罢。
近几年来，随着业主们维权意识的提高，物业管理法规的健全，法院将原本属于开发商的车库（车位）的管理权和使用权应业主的维权诉讼，判给小区业主的案例陡然增多。去年，上海市某区人民法院也做出了类似的判决。
1、案由
1998年11月，本市某某小区全幢房屋产权初始登记在开发商公司及另一公司名下，即所有的不动产包括车位全部登记在小区大产证上。之后，小区房屋全部对外出售。根据小区规划及竣工图纸显示，小区10-15号架空层为车位。
自小区房屋交付使用后，架空层车位，由开发商委托的小区物业管理单位经营管理，开发商收取租金至2016年12月底。
2017年6月1日起，业主大会和业委会通过法定程序更换了开发商委托的前期物业开始管理服务的属下物业公司。
选聘的新任物业公司对小区进行物业管理至今。2018年12月24日，开发商委托律师分别致函物业公司和业委会，要求他们停止占用并清空返还系争车位（车位）。物业公司和业委会收函后未予回复，故开发商作为原告将小区业委会和被物业公司诉至上海市虹口区人民法院。
2、庭审
作为提起诉讼维权，要求返还车位及车位收益的原告开发商认为：本市小区全幢房屋产权初始登记在原告公司名下，即所有的不动产包括车位全部登记在小区大产证上。之后，小区房屋全部对外出售。根据小区规划及竣工图纸显示，10-15号架空层为车位。
自小区房屋交付使用后，架空层车位由原告公司委托小区物业管理单位经营管理，原告公司并收取租金至2016年12月底。
2017年6月1日起，业主大会和业委会更换了小区物业公司，此后，被告业委
会和物业公司，擅自将属于原告使用权、收益权的架空层车位占为己有，并对原告的催告不予理睬，故请求人民法院支持自己的诉请，返还车位使用权和收益权，并支付2017年6月1日起至2018年12月31日的系争车位租金收益18万元。
作为被告的业委会和物业公司辩称：小区10-15号全幢房屋的大产证登记在两家建设企业名下，原告不能单独提起本案诉讼。在开发商将小区房屋全部出售后，系争车位作为小区共用部位已移交给全体小区业主，小区1035弄10-15号一层属于架空层车位，交付时并非独立、封闭的房屋，根据相关规定，架空层属于小区配套设施设备，故系架空层车位应属某某小区全体业主共有，故不同意某某公司诉请。
法院在认定事实的基础上经审理后认为：根据相关规定，物业管理区域内按规划配建的架空层属于配套设施。小区10-15号架空层按规划及竣工图纸显示为机动车车位，故小区架空层属小区配套设施，应归小区全体业主共有。原告开发商所持的产权证系小区竣工后的所有权初始登记证明，在小区住宅出售后，已作为小区配套设施设备归属于全体小区业主共有。现原告开发商要求小区物业和业委会腾空并返还系争架空层车位并支付相应的租金，缺乏依据，依法不予支持。
法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《上海市住宅物业管理规定》第三十九条第一款第（三）项、第二款规定判决驳回原告开发商公司全部诉讼请求。
3、本案的启示
该案一审判决后，原告开发商不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉被驳回，后又向上海市高级人民法院提起再审，最终又被裁定驳回。原告开发商诉请均被驳回的的根本原因是，小区人防工程及配套设施的建筑成本已分摊到地面商品房购房款中，这些工程的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为小区全体业主承担，所以架空层车位收益权应当归全体业主，这个判决止定了长期来对小区公共配套设施上的一些争议，充分体现物权的法定原则，维护了广大业主的合法权益。
（作者系本刊特约撰稿人，上海麒佑房产有限公司法律顾问）
