地下车库归属引发新的争议 法院判决给出新的答案

友健谈案

文/黄友健

地下车库归属引发新的争议  法院判决给出新的答案

地下车库本应作为房屋公共配套的一部分，由所有业主共享权益，但长期以来，开发商利用优势地位把持地下车库的管理和话语权，业主们往往只能忍气吞声作罢。

但是，近几年来，随着业主们维权意识的提高，物业管理法规的健全，法院将原本属于开发商的地下车库的管理权应业主的维权诉讼，判给小区业主的案例增多。年前，上海广播电台专门组织了小区车位归属的大讨论，笔者有幸作为嘉宾参与，为此，笔者剖析有关案例与大家分享。

                   业主委员会通过民事诉讼拿回地下车库管理权

对前期物业不满，业主实施自行组团管理。东成大厦东成房地产开发有限公司（以下简称“东成房产”）开发建设，在1999年刚交付使用时，曾经是一栋颇有名气的楼盘。该大厦地上有30层，地下2层。地下负二层为人防工程，地下负一层为地下车位。其时，东成大厦物业由东盛物业管理有限公司负责管理（以下简称“东盛物业”）。

 2002年2月，经房管局核定，为东成大厦负一楼办理了产权证，产权归东成房产所有。2004年5月，东成房产以拍卖方式对其包括车位在内负一楼的房屋产权进行处置，联鑫实业有限公司（以下简称“联鑫公司”）通过竞拍方式取得该车位及其他房屋的产权。联鑫公司到房屋产权登记管理部门办理了过户手续。

由于对东盛物业诸多不满，东成大厦业委会代表全体业主与其进行多场官司后，终于在2016年3月，结束了与东盛物业的关系。业委会从业主中征集4位自愿当发起人的代表，到工商部门注册成立好邻居物业管理有限公司（以下简称“好邻居公司”），从社会上选聘有丰富物业管理经验的人员担任主管，开始摸索自行管理方法。2016年11月23日，业委会与好邻居公司签订合同，委托其管理小区物业。

车库与小区管理分离，引发管理权归属的争议。然而，小区负一楼（含地下车位）的管理权却一直在联鑫公司手里，它修建停车设施，对外来车辆和业主车辆进行收费。就这样，东成大厦停车场分室外和室内，室外即大厦停车位由好邻居公司负责收费，室内即地下车库由联鑫公司收费。

同一小区存在不统一的管理，给整个物业工作带来了矛盾和冲突。东城大厦外墙上有一块以小区业委会落款的黄色公示牌，上面公示着东成大厦停车位的收费标准，对外收费，小车24小时最高收费20元；对内小区业主及使用人包月租费为200元。相隔几米处的地下车库入口则是一块蓝色的以联鑫公司落款的公示牌，显示小车24小时最高收费40元，并无小区内外收费区别。价格存在差异的两处停车场所也呈现出两种迥然不同的景象，由于小区停车位业主及使用人供需矛盾异常突出，小区室外停车位里车辆密密麻麻停放，缺少秩序甚至堵塞了小区的消防通道，而地下车库内却有不少空位。

业委会一纸诉状诉至法院，索要地下车库管理权。同一小区不同的收费、不同的管理、不同的停车现状，引起了小区业主的强烈反响，2016年，东成大厦小区业主自行成立好邻居公司后，所有业主成为公司股东，物业开始实行自管。本着“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，东成大厦业委会向联鑫公司去函，要求联鑫公司交出负一楼的停车场管理权。联鑫公司以负一楼产权归己为由，拒绝交出管理权，为此，有关方面也主持了双方多次协商未果。业委会经过业主大会表决程序，授权业主大会根据《物权法》和《物业管理条例》关于小区车位车库的归属和停放，以及管理问题的规定的向法院提起诉讼。业委会诉称，联鑫公司在未经东成大厦业主大会任何授权的情况下，非法对东成大厦负一楼把持，修建收费设施，对业主和外来车辆收费，对抗大楼物业由一个物业企业施行管理的强制规定等，由此小区埋下公共安全隐患，其行为也违反了《物权法》和《物业管理条例》之规定。请求法院判令联鑫公司退出对东成大厦负一楼的非法管理；联鑫公司向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件、档案、钥匙。所在地人民法院以物业管理纠纷案受理并公开开庭审理此案。

争议双方各执一词，法院一锤定音辨是非。作为原告的东成大厦业委会诉称，东成大厦地下停车位属于大楼公共设施，应该是提供给全体业主进行使用，根据《物业管理条例》，由物业公司实行管理。东成大厦业委会请示了市住房和城乡建设委员会，回复是同一小区应由一个物业公司实行管理，负一、负二楼消防安全都是东成大厦业委会负责，而目前的停车管理情况，已经造成业主及使用人的停车困难和管理的困难，故请求法院支持其诉请。

作为被告的车库所有权人联鑫公司辩称，业委会在未查明东成大厦负一楼权属状况等基本情况，起诉要求联鑫公司退出对东成大厦负一楼的管理，并交出全部资料文件档案钥匙，明显是没有法律依据的。东成大厦负一楼为联鑫公司通过购买方式取得的独立所有的房产，并进行了物权登记，联鑫公司对此拥有专属物权，根据《物权法》的相关规定，联鑫公司依据房屋的规划用途，办理了合法的经营手续，以及经营停车场，服务于大楼用户和广大社会用户，符合相关法律规定。

法院审理认为，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业企业或者其他管理人。东成大厦业委会作为备案的业主委员会，经过业主大会议事程序的表决通过，是有权代表东成大厦全体业主的法定机构，其与好邻居公司签订了物业管理服务合同，应对双方当事人发生法律约束力。根据《物业管理条例》第三十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案涉案的东成大厦物业管理的现状是负一楼由联鑫公司管理，其余部分由好邻居公司管理，好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，根据前述规定，联鑫公司应退出对负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理。故对东成大厦业委会的诉讼请求，一审法院予以支持。

被撤销管理权不服，上诉二审维持原判。作为被告的车库所有权人联鑫公司对一审判决不服，上诉至中级人民法院。在上诉状中，作为被告的车库所有权人联鑫公司表示，一审判决在未查明东成大厦负一楼权属状况等基本情况而且东成大厦业委会也未提交该负一楼权属证据的情况下，判决要求联鑫公司退出对东成大厦负一楼的管理，并交出全部资料文件档案钥匙，明显是没有事实依据的。东成大厦负一楼为联鑫公司通过购买方式取得的独立所有的房产，并进行了物权登记，联鑫公司对此拥有专属物权，根据《物权法》的相关规定，联鑫公司依据房屋的规划用途，办理了合法的经营手续，以及经营停车场，服务于大楼用户和广大社会用户，符合相关法律规定。二审法院依法驳回上诉，维持原判。

该案牵涉到的其实不仅仅是小区的车库的管理问题，问题的发生是渊源于当初开发商违法将属于小区大厦配套设施的地下室内车库擅自全部出售给了法人业主的企业，从而使受让具有车库所有权的企业单独管理属于房屋公共配套车库，在小区车位紧缺的情况下高价向区域外和小区业主出租，这种行为既违反物权法和司法解释及物业管理条例的相关规定，因此引起全体业主的不满和诉讼是情理之中的。因为该案中业委会并未提出当初开发商出售地下车库行为无效的诉求，故法院只能就受理管理权争议。如果对出售行为的合法性提出异议，那就会牵涉到对房屋管理交易机关提起行政诉讼的问题，那复杂繁琐程度可想而知。

《物权法》第七十四规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

从本案看，业主享有委托物业企业或者其他管理人的权利。东成大厦业委会代表东成大厦全体业主与好邻居公司签订的《东成大厦物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第三十三条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。东成大厦负一楼停车场应由一个物业服务企业实施管理。本案涉案东成大厦负一楼由联鑫公司管理，而好邻居公司是与东成大厦业委会签订物业管理服务合同的公司，联鑫公司虽主张东成大厦负一楼车库的所有权归其所有，应当享有占有、使用、收益、处分的权利，但法院认为东成大厦负一楼除车库外，还有共有分摊面积，联鑫公司目前对负一楼的使用、管理行为承担了部分物业服务企业的职能，影响了物业服务企业和业主对负一楼安全设施的维护，一审判决联鑫公司应退出对东成大厦负一楼的管理，由好邻居公司统一进行物业管理，并向东成大厦业委会交付负一楼停车管理的全部资料文件档案钥匙，并无不当，所以二审法院院予以维持。联鑫公司应在合理范围内对车库行使权利。

                   （作者系本刊特约撰稿人、上海麒佑房产有限公司法律顾问）